『賃貸住宅標準契約書』が改定。(民法改正)

2020年4月1日より約120年ぶりに民法が改正されます。

私たち賃貸業のルールも変わります。今回は「賃貸借契約」に関わる改正点の概要をお伝えさせて頂ければと思います。

◎大きな改正ポイントは3つ

□ 敷金および原状回復のルールの明確化
□ 連帯保証人の保護に関するルールの義務化
□ 建物の修繕に関するルールの創設

☆ 敷金および原状回復のルールの明確化(敷金を初めて定義し、原状回復のルールも明確に)

概要は、敷金は家賃の滞納があった際に、弁済に充てるためのものであることを明確にし、現状回復に関しては「原状回復ガイドライン」によって運用されてきた部分が民法に明文化され、借主に責任のない、通常使用による損耗や経年劣化などについては原状回復義務がないと明確化されました。

☆ 連帯保証人の保護に関するルールの義務化 (連帯保証人の保証限度額を定めることや情報提供などが義務に)

民法改正後は賃貸借契約の締結時に連帯保証人の極度額(責任限度額)を定めることが義務となり、これが定められていないときは連帯保証契約が無効となるそうです。

民法改正後のイメージは「極度額200万円の連帯保証人になって欲しい」などといった内容に変わる。

賃貸契約時には、連帯保証人の極度額(責任限度額)は「当初契約時の家賃12ケ月分」あるいは「◯◯◯万円」など、定めなければならいとの事で、定められていないときは連帯保証契約が無効となります。

また、連帯保証人から賃貸人に対して家賃の支払い状況などについて問い合わせがあれば、遅滞なく回答することが「賃貸人の義務」となった。民法改正後は、個人情報であることなどを理由に回答を拒絶することはできない。との事です。

☆建物の修繕に関するルールの創設( 建物の修繕などは条件を詳細に取り決めることが求められる)

改正法では、居住中の建物で何らかの修繕が必要になったとき、賃借人が賃貸人にその旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにも関わらず、相当の期間内に必要な修繕がされない場合、あるいは急迫の事情がある場合は、賃借人による修繕が可能であると規定されました。

この「修繕権限」に基づいて実施した修繕の費用は賃貸人に請求することができる。ただし、その故障などについて賃借人に責任があれば、賃貸人に修繕義務はないことも明文化されます。

また、対象物件の全部が滅失または使用収益できなくなった場合には、賃料は当然に減額され、賃貸借契約が終了することも改正法に規定しました。

今回改定の「原状回復義務明確化」は、大家さんにとっては死活問題になりうる問題かと思います。

近年は落ち着いたかもしれませんが「退去時の高額請求」など、賃借人が一方的に不利となるケースが多かったため、その抑止のための改定の要素もあるかと思います。

ただ、原状回復の費用請求は大家さんがしてるのではなく、仲介業者が仕掛けているケースがほとんどなんですよね。

いち不動産屋さんとしてホントに情けない次第でございます。。。。。

また、少なからず、大家さんが求めることがある場合も見受けられます。

賃貸業は、商売です!!リスクがある事をご理解の上、ご商売して頂ければと思います。

今回の民法改正で「賃貸業」が今よりも健全化することを期待しております。

それでは、また。

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